Højesteretsdom om 15 %-reglen ved realkreditbelåning

Sagens baggrund

Sagen drejede sig om værdiansættelsen af fire ejendomme, der ved en samlet aftale i juni 2019 blev overdraget fra en skatteyder til hans to børn A og B til værdier svarende til ejendommenes offentlige ejendomsvurderinger, i alt 15.850.000 kr.

Skattestyrelsen fandt, at overdragelsen ikke kunne ske til de aftalte værdier og fastsatte ifølge en indhentet udtalelse fra Vurderingsstyrelsen i stedet ejendommenes handelsværdi til samlet 26.200.000 kr.

Landsskatteretten gav parterne medhold i, at overdragelsen ifølge 15 %-reglen kunne ske til de aftalte værdier.

Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene, og sagen blev grundet dens principielle karakter henvist til behandling i landsretten som 1. instans. Landsretten gav ministeriet medhold (UfR 2023.335), og A og B ankede sagen til Højesteret.

Højesterets dom

Højesteret udtalte, at efter loven fastsættes en gaves værdi til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Skattemyndighederne skal imidlertid acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret – hvorefter familieoverdragelser af fast ejendom kan ske til en pris, som fraviger den offentlige ejendomsvurdering med +/- 15 % – medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

I forlængelse heraf fastslog Højesteret, at en realkreditbelåning i sig selv kan udgøre en særlig omstændighed og begrunde fravigelse af 15 %-reglen, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Om dette er tilfældet, må bero på en samlet konkret vurdering i det enkelte tilfælde af bl.a. forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. I tilfælde, hvor der ved overdragelsen af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, der væsentligt overstiger den offentlige vurdering, vil dette normalt tale for, at den offentlige vurdering er for lav og dermed for at fravige 15 %-reglen.

En af ejendommene var blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, mens de øvrige tre ejendomme var blevet vurderet ca. 15-25 måneder før overdragelsen. For alle ejendommenes vedkommende var der tale om vurderinger, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering. Da A og B i forbindelse med købet af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld i ejendommene, der var væsentligt større end den værdi, der fremgik af de offentlige ejendomsvurderinger, fastslog Højesteret, at der i hvert fald på den baggrund forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15 %-reglen. Det var herefter Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommenes handelsværdi, som skulle lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.

På den baggrund stadfæstede Højesteret dommen.

Skatteministeriets interesser for Højesteret blev varetaget af advokat Steffen Sværke bistået af advokat Tim Holmager.