Østre Landsret: Kommune kunne lovligt ændre principper for frikøbs- og udskydelsesordning vedr. ejendomme med hjemfaldsdeklarationer

Sagen kort fortalt

Sagen udspringer af Københavns Kommunes beslutning af 31. marts 2017 om at suspendere kommunens frikøbs- og udskydelsesordning fra 1996 og samtidig indføre en midlertidig ordning om frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsret til ejendomme med tinglyste hjemfaldsdeklarationer.

En hjemfaldsdeklaration er en tinglyst klausul på en ejendom, som kommunen tidligere har frasolgt, og som giver kommunen ret til at tilbagekøbe ejendommen på et bestemt fremtidigt tidspunkt til en forudbestemt – og i forhold til markedsværdien normalt ganske lav – pris. 

Du kan læse mere om kommuners ret til tilbagekøb af ejendomme med hjemfaldsdeklarationer i denne artikel.

Ordningen fra 1996 gav ejendomsejerne mulighed for at udskyde hjemfaldspligten med op til 70 år eller at frikøbe sig fra hjemfaldspligten mod betaling af et beløb til kommunen.

Grundlæggende svarede dette beløb til værdien af det ”aktiv”, som kommunen fraskrev sig ved ikke at tilbagekøbe ejendommen til den (i forhold til markedsværdien) lave købspris. Beløbet blev beregnet ved brug af en bestemt formel, hvori den offentlige ejendomsvurdering og en såkaldt kalkulationsrente indgik. 

Ved ændringen af frikøbs- og udskydelsesordningen i 2017 besluttede kommunen dels, at frikøbs- og udskydelsesbeløbet midlertidigt skulle beregnes på grundlag af en ejendomsmæglervurdering (i stedet for den offentlige ejendomsvurdering), dels at kalkulationsrenten skulle nedsættes i forhold til den rentesats, der hidtil havde været anvendt. Den første ændring skyldtes, at de offentlige ejendomsvurderinger i en årrække havde været fastfrosne og derfor ikke længere var udtryk for ejendommenes reelle handelsværdier. Den anden ændring skyldtes, at realrenten i en længere periode havde ligget betydeligt under den kalkulationsrente, som indgik i beregningsformlen.

Københavns Kommunes beslutning om midlertidigt at ændre frikøbs- og udskydelsesordningen skete uden varsel og således med øjeblikkelig virkning fra den 1. april 2017.

Byrettens dom

Københavns Byret behandlede Københavns Kommunes beslutning af 31. marts 2017 i et antal principielle retssager anlagt af en række boligejere, der ejede ejendomme, på hvilke der var tinglyst hjemfaldspligt. 

Ved dom af 3. marts 2022 frifandt Københavns Byret kommunen. Retten lagde vægt på, at ændringerne var begrundet i ønsket om at sikre en økonomisk forsvarlig forvaltning af kommunens aktiver og dermed var sagligt motiveret.   

Retten lagde desuden vægt på, at ordningen fra 2017 var midlertidig, og at den var en naturlig og nødvendig forlængelse af 1996-ordningens formål, hvorefter ejendomsejerne kunne modtage et markedskonformt tilbud på frikøb som alternativ til hjemfald.

For så vidt angår ændringerne af kalkulationsrenten udtalte retten, at ændringerne var baseret på lovlige og saglige hensyn, og at ejendomsejerne ikke kunne have en berettiget forventning om, at renten ved beregning af frikøbs- og udskydelsesbeløb skulle være uafhængig af det øvrige renteniveau i samfundet.

Du kan læse mere om byrettens dom her.

Østre Landsrets dom

Østre Landsret stadfæstede den 23. maj 2025 byrettens dom og fandt således ligesom byretten, at Københavns Kommunes ændringer i frikøbs- og udskydelsesordningen var saglige og lovlige.

I Østre Landsrets dom af 23. maj 2025 anførte landsretten bl.a. følgende i sine præmisser:  

”Landsretten tiltræder, at de overordnede principper beskrevet i 1996-ordningen er udtryk for, at kommunen med indførelsen af ordningen bl.a. ville leve op til sin forpligtelse efter kommunalfuldmagten til at forvalte sine aktiver – her tilbagekøbsrettighederne – på en økonomisk forsvarlig måde. Denne forpligtelse indebærer, at kommunen skal disponere på en sådan måde, at værdien af tilbagekøbsrettighederne ikke forringes eller gøres illusorisk […]”

I forlængelse heraf fandt landsretten, at Københavns Kommune som led i sin forpligtelse til økonomisk forsvarlig forvaltning havde ret til at justere kalkulationsrenten, så den afspejlede markedsudviklingen. Landsretten udtalte i den forbindelse, at ændringen i 2017 måtte anses som nødvendig for at undgå, at tilbagekøbsrettighederne mistede værdi.

Landsretten fandt heller ikke grundlag for at tilsidesætte ændringerne som usaglige eller uproportionale og bemærkede, at kommunen har en vis skønsmargin ved fastsættelsen af vilkår for frikøb og udskydelse. Heller ikke det forhold at ændringen var foretaget uden varsel, fandt landsretten kunne føre til, at ændringen var ugyldig.  

Du kan læse mere om landsrettens dom her.

Hvad landsretsdommen viser?

Østre Landsrets dom er, så vidt ses, den første, der tager stilling til lovligheden af en kommunes frikøbs- og udskydelsesordning i relation til hjemfaldspligter. Dommen viser, at der inden for rammerne af kommunalfuldmagten er rum for, at kommunerne kan justere ordningerne - også selvom ændringerne indføres uvarslet og med ganske betydelige økonomiske konsekvenser for de berørte ejendomsejere.

For andre af landets kommuner, der - ligesom Københavns Kommune - har tinglyst hjemfald på ejendomme i kommunen, må dommen formodes at være interessant læsning.